ADMINISTRADORES - RECLAMACIONES - AVISOS

LA IMPORTANCIA DEL SERVICIO DE “ADMINISTRADOR DE FINCAS” EN CUALQUIER PROPIEDAD, Y LAS DIFICULTADES QUE LA COMUNIDAD PUEDE ENCONTRAR PARA SU REEMPLAZO.

Tal como se puede deducir de lo que la propia Ley establece (artículo 20 de la LPH), la figura del administrador de fincas, y sobre todo en comunidades grandes como la nuestra, cobra vital importancia. La Ley detalla que básicamente deberá: “velar por el buen régimen del edificio”; “preparar un presupuesto de gastos previstos”; “atender a la conservación y mantenimiento de la finca”; ejecutar los acuerdos adoptados y gestionar adecuadamente los cobros y gastos efectuados; y actuar en la mayoría de los casos de Secretario de la Junta. En resumen, podríamos decir que a cambio de unos honorarios pactados, el administrador de fincas contratado por la Comunidad, debe gestionar y tratar de resolver los problemas que inevitablemente se le presentan a cualquier Comunidad de Propietarios,  administrando sus cobros, y efectuando los correspondientes pagos.

Vaya por delante, que no ponemos en duda ni la honorabilidad, ni el buen hacer profesional de la mayoría de administradores de fincas, pero creemos ilustrativo e importante para cualquier propietario de una vivienda, mostrar algunas de nuestras positivas y negativas experiencias a la hora de contratar este servicio, así como exponer algunos consejos cuando llega el momento de plantearse su posible reemplazo en una Comunidad de vecinos en régimen de Propiedad Horizontal. La información que se aporta, está ampliamente documentada y acompañada de algunas opiniones del autor, que no tienen por qué coincidir, ni seguramente lo hagan, con la opinión unánime de todos, pero sí podemos afirmar por nuestra propia experiencia, que son las compartidas por la mayoría de propietarios en esta FINCA REGISTRAL de Vigo Nº 18.826 “GARCÍA BARBÓN 62 -64”, ya que hemos cambiado de administrador en varias ocasiones y por motivos diversos….

Es bien sabido que los administradores de fincas no suelen tener en ocasiones muy buena fama dado que existen numerosas quejas, no solo por posible desfalco de fondos comunitarios, (ejemplo reciente en esta ciudad de Vigo: “Bautista”…), sino también por deficiente gestión, cobro excesivo de honorarios, sospechas de posibles comisiones, etc… La acumulación de quejas manifestadas por los propietarios, en ocasiones provocan la correspondiente falta de confianza en su administrador y cuando esta falta de confianza es mayoritaria, lo mejor que puede hacer una comunidad de propietarios, es cambiar el servicio de administración de su finca.

Desde el punto de vista de la dilatada experiencia con los distintos administradores de fincas con los cuales esta propiedad “García Barbón Nº 62 – 64”, ha tenido o mantiene en la actualidad relación contractual, podemos afirmar que el acuerdo para el cambio de administrador, puede ser una de las decisiones más polémicas que en una comunidad de propietarios puede llegar a plantearse. En una finca tan compleja como la nuestra y a sabiendas del lógico interés que algunos administradores de fincas han mostrado ofreciéndonos sus servicios, es lo que nos ilustra y capacita para sacar infinidad de conclusiones a la hora de plantearse el cambio de administrador y tratar de elegir con la mayor certeza posible, el más adecuado acorde a las necesidades de cada finca.

 

PRIMERA CUESTIÓN: ADMINISTRADOR COLEGIADO, O NO ¿…?

Por desgracia algunos administradores de fincas que pertenecen libremente a un colegio profesional, confunden a la sociedad con afirmaciones falsas, difunden la colegiación como un requisito obligatorio para ejercer como administrador de fincas, y que pertenecer a un colegio profesional es garantía de calidad y profesionalidad. Si miramos las condenas judiciales a Administradores de fincas colegiados por delitos, observaremos que son demasiadas, por lo que no se puede intentar relacionar la calidad con la colegiación. Seguramente habrá grandes profesionales colegiados, pero su profesionalidad no está ligada a la colegiación.

Cabe por lo tanto, dejar claro que un administrador de fincas, puede pertenecer, o no a un colegio de administradores, y aunque pueda ser recomendable la primera opción, es decir “colegiación” de un administrador, esto no siempre es garantía de buena gestión y mayor calidad en el servicio prestado. Un administrador “no colegiado”, puede ser incluso mucho más eficaz, y más económico que muchos administradores colegiados. La colegiación de administrador, no es obligatoria para prestar este servicio en una Comunidad de vecinos. Los colegios de administradores tratan interesadamente de que ello sí sea obligatorio, pero afortunadamente y en beneficio de los propietarios, esto no es así. El caso que ya hemos citado en nuestra ciudad de “Bautista Administradores”, creemos que sería un claro ejemplo negativo de esta cuestión. (Aclarar que esta propiedad, afortunadamente no tuvo  ninguna relación con ello, aunque sí ha tenido administradores “con”, y “sin” colegiación).

Afortunadamente, existen varias entidades profesionales que amparan y representan a profesionales que se dedican a la Administración de Fincas, además de velar por la profesionalidad de sus miembros, como son http://www.APETI.es, http://www.apaf.es y http://www.AAFF.es, entre otras. Posiblemente los miembros de estas entidades tengan la misma formación o superior a la de los colegiados, pero con la diferencia que no intentan excluir a otros profesionales de la administración de fincas, además de elegir libremente si pertenecer a un colegio o asociación profesional.

Los colegios profesionales intentan sin éxito monopolizar el sector, y gracias a entidades públicas como la CNMC y a la labor de sus funcionarios, además de los legisladores, esta profesión sigue siendo de libre acceso, no permitiendo que los colegios intenten monopolizar la profesión en contra de las actuales leyes, tanto nacionales como europeas.

Por otro lado, en nuestra propiedad tenemos la desagradable experiencia de haber presentado varias quejas a los colegios de administradores de fincas (ejemplo, contra nuestra anterior administradora “colegiada”) y hemos detectado probablemente un excesivo corporativismo de los colegios de administradores a la hora de resolverlas en favor y beneficio de sus colegiados…. Así, por más que hemos buscado posibles sanciones ante posibles malas prácticas de administradores de fincas (y nos consta por nuestra propia experiencia de su existencia) no hemos localizado en Internet, ni un solo expediente sancionador de un colegio hacia uno de sus socios… Por el contrario, si existen importantes expedientes sancionadores hacia algunos colegios de administradores de fincas, principalmente por atentar contra la libre competencia…. (Dejamos 3 ejemplos):

Ejemplo 1 de Multa a los colegios de administradores >>>

Ejemplo 2 de Multa a los colegios de administradores >>>

Ejemplo 3 de Irregularidad GRAVE colegios de administradores >>>

 

SEGUNDA CUESTIÓN.- RELACION ENTRE EL INTERES GENERAL DE LA PROPIEDAD Y EL POSIBLE INTERES PARTICULAR DEL ADMINISTRADOR.

La imparcialidad de un profesional que presta este importante servicio (esté colegiado o no) en una propiedad, debe prevalecer en todo momento. Desgraciadamente, cuando una Comunidad de Propietarios toma la firme decisión de cambiar de administrador, es posible que salga a relucir espontáneamente y de forma muy negativa el interés particular del administrador para tratar de frenar tal decisión. Nuestra experiencia en este aspecto, es abundante y baste como ejemplo lo que el mismo BOE recoge referente al proceso de cese de una de nuestras antiguas administraciones >> Enlace BOE >>>

TERCERA CUESTIÓN.- CONSEJO FINAL: LA PARTICIPACIÓN E IMPLICACIÓN DE LOS PROPIETARIOS EN LA GESTIÓN DE SU FINCA. FOMENTO DE LAS NUEVAS TECNOLOGIAS.

Como resumen general, y a modo de consejo basado en nuestra propia experiencia, podríamos decir, que lo más importante en una Comunidad de Propietarios, es el grado de participación e implicación de los demás en la supervisión del quehacer diario de cualquier administrador. Cuanto más grande sea una Comunidad de propietarios, mayor importancia tendrá este concepto y muy probablemente mayor partido puede obtener el conjunto de la propiedad de ello. Las nuevas tecnologías, facilitan enormemente la participación (WhatsApp; mail; Internet), y desde aquí recomendamos su utilización de forma responsable y sensata tratando de aumentar la implicación de los demás en beneficio del interés general de la propiedad.

De seguro que en la mayoría de Comunidades de importante tamaño, (como por ejemplo la nuestra) existen entre sus propietarios, profesionales de todos los sectores con amplios conocimientos técnicos y legales que estarán dispuestos a sumar y contribuir permanentemente “al interés general de su propiedad”, para tratar de conservarla y revalorizarla, aportando, y asesorando en lo que cada uno pueda y sin dejar NUNCA en exclusiva toda esta labor en manos del administrador, por mucha confianza que en él tenga la propiedad.

Para finalizar, decir que actualmente, y mientras la mayoría de propietarios, no decida lo contrario, la confianza de la gestión de nuestra finca, está depositada en un administrador profesional (“no colegiado”), y supervisada permanentemente por una amplia Junta Directiva de vecinos.

 

 Vigo, 24 de Octubre de 2017

NOTA: El único objeto de esta información (basada en nuestra propia experiencia), es que el propietario de cualquier otra finca, pueda si lo considera tenerla en cuenta a la hora de contratar el servicio de administrador en su propiedad.

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RECLAMACIONES POR LA DEFICIENTE GESTIÓN DEL ANTERIOR ADMINISTRADOR HACIA NUESTRA PROPIEDAD:

EJEMPLO DE ULTIMA RECLAMACIÓN AL COLEGIO DE ADMINISTRADORES :

PRIMERO: Que mediante el presente escrito y en ejecución de los acuerdos adoptados legalmente por la mayoría de representantes de los propietarios de NUESTRA Finca Registral Nº 18.826 (Folio 211 / Tomo 900 / Registro Nº 1 de Vigo – Inscripción 4ª-) que forman LA MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS GARCÍA BARBÓN Nº 62-64 de Vigo, formulamos QUEJA / RECLAMACIÓN al Colegio de Administradores de Fincas de Galicia por posible mala práctica profesional de nuestro anterior administrador “Fincas Troncoso” (Doña S.T.S., Colegiada Nº. 4-558). Se anexa Acta del acuerdo alcanzado (punto 8º  Orden del Día). (1) Documento anexo Nº 1: (Doc1_Extracto_Acta10-11-2015.jpg).

SEGUNDO: Que, esta administradora “Fincas Troncoso” objeto de la presente queja, mediante un posible mal asesoramiento a los propietarios, propuso y aprobó indebidamente la disolución de nuestra MANCOMUNIDAD (2) Documento anexo Nº2: Doc2_Disolución___Manco_T62.jpg) ocasionándonos infinidad de perjuicios tal como se puede fácilmente dilucidar en el contenido del Acta que anexamos de fecha 10 de Noviembre del presente año. Documento anexo Nº 3, con Acta completa. (Doc3_Acta Mancomunidad 10 Nov 2015.pdf)

TERCERO: Que, el 02 de Abril del año 2009, los propietarios de nuestra finca referenciada, decidieron por UNANIMIDAD, que el administrador de fincas de nuestra propiedad, fuese UNICO para toda la finca. (Se anexa texto con el Acta del acuerdo). Documento Nº4. (Doc4_Admin_UNICO_02-A-2009.jpg).

CUARTO: Que en la actualidad, la Subcomunidad de Garajes de nuestra finca, tiene en trámite otra queja mediante recurso ante el “Consejo General de los Colegios de Administradores de Fincas de España”, fundamentada principalmente por haber pretendido indebidamente cobrar honorarios después de su cese (hecho acreditado mediante Sentencia Judicial FIRME). Expedientes referenciados en el encabezado de este documento, (Expediente Nº 18P-2015D)

Por todo ello,

SOLICITAMOS:

El inicio de nuevas actuaciones por posibles malas prácticas profesionales, teniendo en cuenta lo planteado y también los antecedentes de las anteriores quejas formuladas individualmente por la Subcomunidad de Garajes de García Barbón Nº 62-64, y por la Subcomunidad de García Barbón Nº 64 condueñas de esta MANCOMUNIDAD ( Expedientes Nº 16P-2014D, y Nº 18P-2015D )

Rogamos se tomen las medidas que correspondan y se nos informe de todo el proceso.

Quedamos a su disposición para completar cualquier información complementaria y acreditativa de los hechos que se denuncian por la MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE GARCÍA BARBÓN Nº 62/64.

Se anexan documentos relacionados.

Presidente Mancomunidad García Barbón 62-64:

En Vigo, a 10 de diciembre de 2015

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También el mismo B.O.E., recoge fielmente alguna de las malas practicas profesionales de esta administradora hacia nuestra propiedad:

En este caso, cuando se negó a entregarnos NUESTRA documentación a los propietarios:

http://www.boe.es/boe/dias/2014/09/10/pdfs/BOE-A-2014-9247.pdf

AVISOS ANTIGUOS:

TRAS EL AVISO AL AYUNTAMIENTO, CREEMOS QUE LA OBRA SE REPARÓ SATISFACTORIAMENTE.